Порядк уступки прав по инвестиционному контракту (СПб)

Для анализа сложившейся правовой ситуации необходимо руководствоваться нормами Гражданского, Жилищного, Градостроительного, Земельного кодексов Российской Федерации, Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество ип сделок с ним», Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Постановлением Правительства, утвердившем Положение «О лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом», Постановлением Правительства Ленинградской области, утвердившем «Временные правила разработки, согласования и утверждения предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Ленинградской области» и другими нормативно-правовыми актами.
В соответствии со ст. 10 Инвестиционного контракта № 890 4 марта 2003 года стороны, по взаимному согласованию, вправе уступить свои права по контракту третьему лицу полностью или частично при условии принятия последним условий и обязательств по данному контракту. В соответствии с Дополнительным соглашением № 2 к данному контракту Администрация Кировского района (Сторона-1) уступила свои права и обязанности с согласия Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» (Сторона 2) Администрации Отрадненского городского поселения (Сторона-3).
В соответствии и Дополнительным соглашением 3 к инвестиционному контракту №890 Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» (Инвестор) также с согласия Администрации Отрадненского городского поселения полностью передало права и обязанности по данному контракту Потребительскому Жилищно-строительному кооперативу «Невастрой» (ПЖСК). Кроме того, Инвестор передал ПЖСК права и обязанности по договорам, возникшим в рамках реализации контракта (с соинвесторами, подрядными, строительными и др. организациями).
Передача прав по инвестиционному контракту от коммандитного товарищества к ПЖСК требует согласия только Администрации как кредитора, но не соинвесторов, поскольку они не являются участниками обязательства по инвестиционному контракту № 890.
Согласно п. п. 1,2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) форма совершения уступки требования должна соответствовать форме сделки, права и обязанности по которой переуступаются другому лицу. Поэтому если инвестиционный контракт № 890 был нотариально удостоверен, уступка прав и обязанностей по нему также должна быть удостоверена в нотариальном порядке, если в отношении инвестиционного контракта № 890 была осуществлена процедура государственной регистрации, то уступка прав по нему также должна быть зарегистрирована в уполномоченном государственном органе.
В соответствии с инвестиционным контрактом № 890 от Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания», являвшееся Инвестором, передало все имеющиеся у него права, вытекающие из инвестиционного контракта, ПЖСК. Товарищество согласно вышеназванному договору обладало функциями заказчика-застройщика, осуществление которых требует в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» и Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом от 21 марта 2002 г. № 174 наличие соответствующей строительной лицензии, выдаваемой Федеральным агентством Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Осуществление функций заказчика-застройщика включает в себя:
1. Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства (резервирование земельного участка, технико-экономические обоснования, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт).
2. Подготовка задания на проектирование.
3. Техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение и генподрядной организации).
4. Оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
5. Обеспечение освобождения территории строительства (переселение граждан, решение других вопросов, связанных с подготовкой площадок для производства работ).
6. Организация управления строительства.
7. Технический надзор.
Статья 383 ГК РФ определяет права, которые не могут переходить к другим лицам: переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Таким образом, поскольку права, осуществление которых основано на наличии специального разрешения (лицензии), неразрывно связаны с личностью кредитора, их передача посредством цессии не допускается. Данный вывод подтверждается п. 1 ст. 7 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», закрепляющим правило, согласно которому вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Ввиду вышеизложенного, передача прав заказчика-застройщика по договору уступки прав требования невозможна.
Кроме того, согласно п. 12.1 инвестиционного контракта № 890 сторона контракта должна обладать правоспособностью, позволяющей заключить и исполнить настоящий контракт. Отсутствие же лицензии на осуществление функций заказчика-застройщика не позволяет цессионарию исполнить настоящий контракт надлежащим образом. Цессионарий, заключив подобный контракт, выходит за пределы своей правоспособности, что дает возможность в соответствии со ст. 173 ГК РФ признать данную сделку недействительной.
Цессионарий как соискатель лицензии должен обратиться в уполномоченный лицензирующий орган с заявлением о предоставлении лицензии в порядке, установленном законодательством о лицензировании. При наличии положительного решения уполномоченного лицензирующего органа (когда лицензионные требования и условия будут соблюдены цессионарием) ему будет выдана соответствующая лицензия.
Согласно п. 3 ст. 49 ГК РФ право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, осуществлять функции заказчика-застройщика он сможет лишь после получения лицензии на строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При заключении договора уступки прав и обязанностей коммандитному товариществу как должнику необходимо получить согласие кредиторов на перевод долга по договорам, возникшим в рамках реализации инвестиционного контракта (на выполнение подрядных, проектных, изыскательских и др. работ, охранных и др. услуг, по договорам с физическими и юридическими лицами, направившими свои средства на строительство Объекта). Форма перевода долга должна быть осуществлена в соответствии с формой сделки, перевод долга по которой осуществляется (п. 2 ст. 389 ГК РФ). При заключении соинвесторами соглашений о передаче прав требования к ПЖСК, когда такая передача не требует согласия коммандитного товарищества (при выполнении соинвесторами обязанности об оплате в полном объеме), такие соинвесторы перестают быть участниками обязательства по инвестированию с командитным товариществом, новым кредитором в этом обязательстве становится ПЖСК. Это приводит к отсутствию необходимости для получения их согласия на переход прав и обязанностей от товарищества к ПЖСК по договорам долевого участия, договорам инвестиционного вклада и иным подобным договорам (это приводит к абсурдной ситуации, когда согласие формально нужно требовать от нового кредитора – ПЖСК на передачу ему же обязанностей коммандитного товарищества). Однако, согласие других соинвесторов, не передавших ПЖСК принадлежащие им по договорам инвестирования денежных средств в строительство объекта права требования к товариществу, необходимо получить во всех случаях перевода долга на нового должника.
При отсутствии такого согласия со стороны всех соинвесторов права не могут быть переданы, поэтому для осуществления передачи прав необходимо расторгнуть договора с отказавшимися соинвесторами, вернув им переданные в строительство Объекта денежные средства (данная обязанность лежит на коммандитном товариществе как обязанной перед ним по договорам инвестиционного вклада и др. подобным договорам стороне.
Статья 30.1 Земельного кодекса РФ определяет особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В соответствии с п. п. 1, 2 данной статьи Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Поэтому право аренды земельного участка может быть передано только на торгах в форме аукциона, уступка данного права по договору между цедентом и цессионарием не допускается
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация перехода прав на сам объект незавершенного строительства в рассматриваемых отношениях не производится, поскольку право собственности на него не зарегистрировано самим коммандитным товариществом в установленном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.
В соответствии со ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если договоры долевого участия в строительстве были зарегистрированы, необходимо зарегистрировать также и переход права требования по ним от вкладчиков к ПЖСК и перевод долга по ним от товарищества к ПЖСК с получением необходимых согласий от кредиторов по каждому из обязательств. В связи с совпадением кредитора и должника в одном лице по обязательству, вытекающему из договоров инвестиционного вклада, договоров долевого участия в строительстве и др. подобных договоров с соинвесторами, соответствующее обязательство прекращается, и исполняются обязательства членов ПЖСК и самого ПЖСК по предоставлению последним жилых помещений по завершению строительства объекта членам ПЖСК.
В анализируемой ситуации на этапе строительства коммандитное товарищество (цедент) в порядке передачи прав и обязанностей по инвестиционному договору № 890 должно передать цессионарию (ПЖСК) следующие оригиналы документов: правоустанавливающие документы на земельный участок, задание застройщика (заказчика), материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство, документ о вынесении на местность линий отступа от красных линий, общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ, градостроительный план земельного участка, технические регламенты, акт распределения общей площади жилых помещений.
Цедент должен передать цессионарию оригиналы инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему. Цедент должен предоставить перечень (реестр) соинвесторов и оригиналы договоров с ними.
Стороны должны подписать акт приема-передачи строительной площадки с имеющимися на ней строительными материалами.
Цессионарий должен в соответствии с п. 8.2. инвестиционного контракта № 890 предоставить другой его стороне нотариально заверенные учредительные документы, документы о расчетном счете в банке.
При анализе сложившихся правовых отношений сторон по инвестиционному контракту № 890 следует также указать, что в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве коммандитного товарищества все сделки, совершенные им в течение 6 месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом, могут быть признаны арбитражным судом недействительными (в том числе и сделка, связанная с передачей прав и обязанностей по инвестиционному контракту другому лицу). Поэтому существует опасность двусторонней реституции и возвращении всего полученного по инвестиционному контракту ПЖСК для осуществления расчетов с кредиторами признанного банкротом коммандитного товарищества.
В дополнение к вышеизложенному анализу правовой ситуации ООО «Юридическая фирма «Аналитика» представляет Вашему вниманию саммари основных документов, регламентирующих порядок осуществления строительства объектов недвижимости в Ленинградской области.
Законодательство о градостроительной деятельности определяет порядок архитектурно-строительного проектирования, отношения по строительству объектов капитального строительства. Статьи 47-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливают процедуру подготовки объекта недвижимости к строительству, самого строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Условно можно выделить следующие этапы строительства зданий: предшествующий строительству, строительный, следующий за строительным этапы.
1. Достроительный этап:
На данном этапе застроищиком-инвестором принимаются меры по подготовке инженерных изысканий, проектной документации, получению разрешения на строительство.
Разрешительный документ на проведение изыскательских работ выдается уполномоченным органом местного самоуправления.
Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Инженерные изыскания могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания (имеют соответствующую лицензию на проведение инженерных изысканий). Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию.
Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем).
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства, строящимся в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (имеют соответствующую лицензию на проектирование)
Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на проектирование
Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.
Подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства.
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными учреждениями.
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
По итогам государственной экспертизы, при наличии положительного заключения уполномоченные органы выдают разрешение на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В иных случаях – органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии необходимого комплекта документов или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
2. Строительный этап:
На данном этапе осуществляется строительство объекта, завершающееся составлением акта приемки объекта капитального строительства.
Строительство объектов капитального строительства может осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство (имеют соответствующую лицензию на осуществление строительства).
Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на строительство.
При осуществлении строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
В случае если при осуществлении строительства объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
1) копия разрешения на строительство;
2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.
Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Строительный контроль проводится в процессе строительства объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов, когда проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, за строительством объектов капитального строительства, если при их строительстве предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.
3. Постстроительный этап:
На данном этапе выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, происходит передача созданного объекта недвижимости Потребительскому жилищно-строительному кооперативу, производится постановка на государственный учет построенного объекта капитального строительства, а также осуществляется государственная регистрация прав на созданный объект.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления поданных документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Далее осуществляется государственная регистрация прав на созданный объект. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Собственник имущества заключает договоры с эксплуатирующими организациями города на обслуживание созданного объекта недвижимости.
Временные правила разработки, согласования и утверждения предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Ленинградской области устанавливают следующий порядок осуществления проектной подготовки строительства в общем инвестиционном процессе, его основные положения сводятся к следующему:
Первый этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом требований и условий заказчика (застройщика). Результат выполнения этапа: представление заказчиком (застройщиком) в правительство Ленинградской области или органы государственного управления, местного самоуправления района, города по месту размещения предполагаемого строительства ходатайства (декларации) о намерениях.
Второй этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений или проведение других предпроектных исследований и конкурсов архитектурных проектов. Результат выполнения этапа:
- получение заказчиком от комиссии по выбору земельного участка акта выбора земельного участка под строительство, утвержденного соответствующим органом исполнительной власти;
- получение заказчиком от правительства Ленинградской области или органа государственного управления, местного самоуправления района, города по месту размещения предполагаемого строительства постановления (распоряжения) о разрешении проведения проектно-изыскательских работ.
Третий этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.
Результат выполнения этапа:
- получение заказчиком постановления (распоряжения) правительства Ленинградской области, органов государственного управления, местного самоуправления района, города о предоставлении земельного участка для строительства;
- получение заказчиком в областном комитете по архитектуре и градостроительству, местном органе по архитектуре и градостроительству разрешения на строительство;
- получение заказчиком от инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Леноблкомархитектуры разрешения на право выполнения строительных и монтажных работ;
- получение заказчиком от районных (городских) комитетов по земельным ресурсам и землеустройству правоустанавливающих документов на земельный участок.
Ходатайство (декларация) о намерениях составляется заказчиком в соответствии с положениями Порядка разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.
В декларации указываются:
1. Инвестор (заказчик) - адрес.
2. Местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству объекта.
3. Тип здания, состав и назначение помещений, технические и технологические данные:
- этажность, число секций, квартир, мощность, вместимость, пропускная способность, ориентировочный строительный объем и общая площадь здания;
- ориентировочный срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
4. Ориентировочная потребность объекта в энергоресурсах.
5. Транспортное обеспечение. Необходимость строительства сооружений и устройств для хранения и обслуживания транспортных средств.
6. Потребность в земельных ресурсах (с соответствующим обоснованием примерного размера земельного участка и сроков его использования).
7. Возможное влияние проектируемого объекта на окружающую среду:
- виды воздействия на компоненты природной среды;
- возможность аварийных ситуаций.
8. Источники финансирования строительства и намечаемой деятельности, учредители, участвующие пайщики, финансовые институты, коммерческие банки, кредиты.
Разработка эскизного архитектурного проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией.
Основанием для разработки эскизного архитектурного проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения является:
- задание на проектирование, утвержденное заказчиком (застройщиком);
Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку эскизного архитектурного проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения.
1. Основные данные о заказчике-инвесторе.
2. Местоположение объекта. Сведения об участке строительства.
3. Сведения об особых условиях строительства.
4. Тип здания, назначение и ориентировочный состав помещений.
5. Требования по вариантной и конкурсной разработке.
6. Основные требования к архитектурно-планировочному решению, благоустройству и отделке фасадов.
7. Основные требования к конструктивному решению, материалам и внутренней отделке здания.
8. Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию здания.
9. Требования к охране окружающей среды.
10. Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.
11. Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций.
12. Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.
13. Необходимость выполнения демонстрационных материалов, их состав и форма.
14. Количество экземпляров документации, передаваемой заказчику.
15. Дополнительные требования.
К заданию прилагаются:
- материалы, полученные от органов государственного управления, местного самоуправления района, города, в том числе решения по результатам рассмотрения ходатайства (декларации) о намерениях;
- предварительные условия на возможное присоединение объекта к источникам энергоснабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
- картографические (топографические) материалы, ситуационный план и прочее;
- требования по санитарно-эпидемиологическим условиям;
- требования по экологическим условиям;
- требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
- другие материалы.

- положительное заключение органов государственного управления, местного самоуправления района, города или правительства Ленинградской области на ходатайство (декларацию) заказчика о намерениях;
- письмо областного комитета по архитектуре и градостроительству или по его поручению местного органа по архитектуре и градостроительству о возможных вариантах размещения объекта (при отсутствии утвержденной градостроительной документации) или разрешение на разработку эскизного проекта (при наличии утвержденной градостроительной документации);
- требования органов государственного надзора (контроля) по санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным условиям строительства;
- предварительные условия на возможное присоединение предприятия, здания, сооружения к инженерным сетям и сооружениям.
Примерный состав эскизного проекта здания, сооружения, комплекса:
- исходные данные для проектирования;
- пояснительная записка, включающая:
обоснование архитектурно-градостроительных, инженерно-технических, конструктивных, экономических, технологических и других проектных решений;
перечень основных противопожарных и природоохранных мероприятий, инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
раздел санитарной охраны внешней и внутренней среды обитания населения,
основные объемно-планировочные, стоимостные и ориентировочные эксплуатационные показатели;
- ситуационный план, совмещенный со схемой проектируемых инженерных сетей, на топографической основе, кондиционность которой подтверждена органом архитектуры и градостроительства района, города (М 1:2000, 1:1000);
- схема генерального плана с выделением очередности строительства на топографической основе, кондиционность которой подтверждена органом архитектуры и градостроительства района, города (М 1:500, 1:1000);
- схема организации рельефа (М 1:500,1:1000) - для участков со сложным рельефом;
- планы подземных, неповторяющихся наземных и мансардных этажей (М 1:50, 1:100, 1:200);
- характерные разрезы (М 1:50, 1:100,1:200);
- основные фасады (М 1:50, 1:100, 1:200);
- развертки, перспективы, аксонометрии в объеме, установленном заданием на проектирование, в произвольном масштабе;
- макеты - по заданию на проектирование;
Утверждение эскизного архитектурного проекта производится заказчиком (застройщиком) после получения оформленного в установленном порядке акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства и постановления (распоряжения) на проведение проектно-изыскательских работ.
Разработка проектной документации на строительство объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется на основе утвержденных (одобренных) эскизных архитектурных проектов.
Основным проектным документом на строительство объектов является проект строительства.
На основании утвержденного в установленном порядке проекта разрабатывается рабочая документация.
Состав исходных документов и материалов для разработки проектов (рабочих проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения:
1. Задание на проектирование, утвержденное заказчиком (застройщиком) и согласованное с проектной организацией, Штабом по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также подрядной организацией (при необходимости).
2. Эскизный архитектурный проект, согласованный в установленном порядке и утвержденный заказчиком (застройщиком).
3. Постановление (распоряжение) правительства Ленинградской области или органа государственного управления, местного самоуправления района, города о разрешении проведения проектно-изыскательских работ.
4. Акт выбора земельного участка под строительство, согласованный органами государственного надзора (контроля), другими заинтересованными организациями и утвержденный соответствующим органом исполнительной власти.
5. Архитектурно-планировочное задание.
6. Заключения (требования) органов государственного надзора (контроля) к освоению участка.
7. Согласие (разрешение) собственников земельных участков на проектирование.
8. Технические условия инженерных служб на подключение объекта к инженерным сетям и сооружениям, а также требования к защите сетей от электрокоррозии.
9. Технические условия Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Санкт-Петербурга и Ленинградской области (при необходимости).
10. Одновременно с перечисленными выше исходными данными заказчик (застройщик) передает проектировщику следующие документы:
- материалы утвержденного проекта детальной планировки, проекта застройки микрорайона, квартала;
- имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий в границах проектирования;
- материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям (чертежи инвентаризации и акты технического обследования зданий и сооружений);
- сведения о наземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях и их техническом состоянии;
- материалы инвентаризации, оценочные акты и решения администрации района, города о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;
- данные о подрядчике (для разработки проекта организации строительства и составления сметной документации);
- сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, комфортности проживания населения, наличии техногенных объектов вблизи строительства объектов жилищно-гражданского назначения и зонах их воздействия при возможных аварийных ситуациях;
- другие материалы, перечисленные проектной организацией в задании на проектирование и необходимые для разработки проекта.
11. Комплексные инженерно-строительные изыскания на площадке строительства выполняются специализированной организацией до начала проектирования. Изыскания подлежат согласованию с Государственной инспекцией по надзору за инженерными изысканиями для строительства при областном комитете по архитектуре и градостроительству.
Состав и содержание проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения
1. Исходные данные для проектирования.
2. Пояснительная записка (рекомендуемый состав):
I. Введение.
II. Градостроительные условия.
III. Природные условия.
IV. Архитектурно-планировочное решение.
V. Архитектурно-строительное решение.
VI. Конструктивное решение.
VII. Вертикальная планировка.
VIII. Технологические решения.
IX. Инженерные сети и инженерное оборудование здания:
а) теплоснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование;
б) водоснабжение и канализация;
в) электроснабжение и электрооборудование;
г) устройства связи, сигнализация и диспетчеризация оборудования;
д) газоснабжение;
е) ливневая канализация;
ж) дренаж;
з) защита от электрокоррозии.
X. Охрана окружающей среды.
XI. Мероприятия по санитарной охране среды обитания населения.
XII. Мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.
XIII. Противопожарные мероприятия.
XIV. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.
XV. Мероприятия по технической эксплуатации (для серий жилых зданий массового применения).
XVI. Сводные технико-экономические показатели, в том числе эксплуатационные и стоимостные.
Приложения:
- технические условия на строительное проектирование, согласованные с заказчиком и подрядчиком (при необходимости);
- гигиенические сертификаты на основные материалы, применяемые в строительстве и отделке помещений;
- противопожарные сертификаты на применяемые материалы и изделия.
3. Застройка участка и благоустройство.
4. Архитектурно-строительные решения (основные чертежи):
5. Инженерное оборудование (основные чертежи)
6. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны (основные чертежи)
7. Мероприятия по технической эксплуатации (только для серий жилых зданий массового применения).
8. Проект организации строительства (при необходимости).
9. Сметная документация.
10. Эффективность инвестиций (при необходимости).
Далее проектная документация подлежит согласованию в уполномоченных органах. Проводится государственная экспертиза проектной документации. Проекты строительства, осуществляемого за счет капитальных вложений, финансируемых из местных бюджетов, утверждаются соответствующим органом государственного управления, местного самоуправления района, города.

Куприянов А.А.

Вернуться к списку статей