Защита прав соинвесторов по инвестиционным контрактам

Отношения, связанные с заключением и реализацией инвестиционных контрактов по строительству недвижимого имущества, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, частями первой от 30.11.2004 № 51-ФЗ и второй от 26.01.1996 № 14-ФЗ, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 № 1488-1, Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон об участии в долевом строительстве), Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», «Обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленным Верховным Судом Российской Федерации 19.09.2002.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого ещё не завершено.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Согласно п. 2 ст. 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в п.п. 3, 4 вышеуказанной статьи. Согласно п. 3 ст. 25 в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В соответствии с п. 4 ст. 25 в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства). Документами, содержащими описание объекта незавершённого строительства, являются: паспорт объекта незавершенного строительства и план, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию, кадастровый учет, с указанием кадастрового номера.
Договор об участии в долевом строительстве не был предусмотрен ни Гражданским кодексом РФ, ни специальным законодательством. Такое специальное законодательство сформировалось к середине 90-х гг. прошлого века и представлено двумя Федеральными законами: Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» 1991 г. и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1999 г. Эти Законы предусматривают, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Следовательно, договор долевого участия в строительстве рассматривается как договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами, возможность заключения которого предусмотрена ст. 421 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 1 статьи 17 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности (инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица) несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии же с п. 2 ст. 18 этого закона порядок возмещения убытков субъектам инвестиционной деятельности в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, определяется законодательством Российской Федерации и заключенными договорами и (или) государственными контрактами.
Норма, сформулированная в ст. 7 закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», устанавливает, что основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). В соответствии со статьёй 16 этого закона при несоблюдении требований действующего на территории РСФСР законодательства, обязательств, предусмотренных в договорах (контрактах) между субъектами инвестиционной деятельности, последние несут имущественную и иную ответственность в порядке, установленном указанными актами. Согласно ст. 17 закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвесторы возмещают другим участникам инвестиционной деятельности убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам (контрактам) с ними.
Закон об участии в долевом строительстве, согласно ст. 1, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
П. 9 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве указывает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом.
В соответствии со ст. 9 закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Ст. 10 закона об участии в долевом строительстве содержит правило, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ст. 11 закона об участии в долевом строительстве, регламентирующая вопросы уступки прав требований по договору, гласит: уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 13 закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Ст. 14 закона об участии в долевом строительстве закрепляет норму, согласно которой взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Ст. 15 закона об участии в долевом строительстве определяет, что денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Согласно п. 2 ст. 27 закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года.
Суды по-разному квалифицируют договоры, заключаемые при осуществлении долевого строительства между гражданами и инвесторами-застройщиками: в некоторых случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ), в других случаях - как договоры подряда (глава 37 Гражданского кодекса РФ), в-третьих – как отдельные разновидности договоров.
В Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 г. Верховный Суд указывает, что эти договоры следует квалифицировать как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные особенной частью Гражданского кодекса Российской Федерации, так как нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ позволяют заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и иными правовыми актами. В данном Обобщении Верховный Суд, рассматривая вопрос о правовой природе договора, который заключают граждане с организациями с целью приобретения жилых помещений, пришел к выводу о том, что, несмотря на самые различные названия такого договора (долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, безвозмездной передачи квартиры в собственность), содержание его является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Другой основополагающий вывод, сделанный Верховным Судом Российской Федерации, заключается в необходимости применения к договорам, итогом реализации которых является передача прав на квартиры физическим лицам исключительно для личных, семейных, домашних нужд, закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года N 2300-1, а также разъяснений Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» N 7 от 29.09.1994.

Действие закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Поэтому, если такое разрешение получено после 1 апреля 2005 года, и закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит применению, то права соинвесторов могут быть защищены следующим образом:

1. У соинвесторов существует право залога на создаваемый объект недвижимости (объект незавершённого строительства) и на право аренды земельного участка с момента регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства. При уклонении от регистрации этого права застройщиком участник долевого строительства (соинвестор) вправе предъявить иск об обращении взыскания на предмет залога, соответствующим решением суда это право собственности будет зарегистрировано. Заложенное имущество может быть продано с публичных торгов в форме конкурса или аукциона (но, объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Фактически, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако Закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно. В случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, а также реализации этого незавершённого строительством жилого дома другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.

2. Соинвесторы вправе, создав юридическое лицо или заключив договор о совместной деятельности, подписать соглашение об уступке прав требования и переводе долга (о переводе прав и обязанностей) по инвестиционному контракту от застройщика-инвестора на себя и зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства. Перевод долга (обязанностей соинвесторов перед застройщиком) осуществляется с согласия кредитора, которым будет здесь сам застройщик. Далее соинвесторы, действуя в качестве юридического лица или на основании договора простого товарищества, вправе самостоятельно заключить все необходимые договоры, обеспечивающие завершение работ по строительству и введению в эксплуатацию объектов недвижимости.

3. Соинвесторы вправе как залогодержатели передать свои права на заложенное имущество (после уплаты ими цены договора участия в долевом строительстве) другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем своих прав на заложенное имущество другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав на заложенное имущество означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

4. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве соинвесторы в одностороннем порядке могут отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. В случае такого одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные соинвестором в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Данные проценты будут начислены со дня внесения соинвестором денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком соинвестору. Кроме того, в этом случае сторона (застройщик), не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне (соинвестору) установленные неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Уплата всех предусмотренных сумм производится в судебном порядке на основании удовлетворения исковых требований соинвесторов.

Кроме того, соинвесторы, приобретающие права на квартиры исключительно для личных, семейных, домашних нужд, вправе в соответствии с законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» требовать компенсации морального вреда.

Если же такое разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применён быть не может, то права соинвесторов могут быть защищены следующим образом:

1. Соинвесторы, передавшие денежные средства и тем самым проинвестировавшие строительство объекта недвижимости, могут, создав юридическое лицо, подписать соглашение об уступке прав требования к застройщику-инвестору по договорам инвестиционного вклада и долевого участия созданному юридическому лицу (при наличии у соинвесторов невыполненных обязанностей перед застройщиком-инвестором перевод ими долга на создаваемое юридическое лицо может быть осуществлён лишь с согласия самого застройщика как кредитора). Далее соинвесторы, действуя в качестве юридического лица, вправе потребовать в судебном порядке путём предъявления соответствующего иска признать право собственности этого юридического лица на созданный объект недвижимости – объект незавершённого строительства (на основании ст. 130 Гражданского кодекса РФ), а после признания права собственности судом заключить все необходимые договоры, обеспечивающие завершение работ по строительству и введению в эксплуатацию объектов недвижимости.

2. Соинвесторы вправе в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора другой стороной, на основании ст.ст. 17-18 закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, а также ст.ст. 16-17 закона об инвестиционной деятельности в РСФСР требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды, вызванных невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств инвестора-застройщика по договорам (контрактам) с ними. Свои требования они будут основывать на ст. ст. 15, 393, 395 Гражданского кодекса РФ, также они вправе применить положения закона о защите прав потребителей, в том числе касающиеся возмещения морального вреда.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Ст. 395 Гражданского кодекса РФ определяет, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части либо на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В соответствии со ст. 15 закона «О защите прав потребителей» соинвесторы имеют право на возмещение морального вреда, который подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно ст. 28 закона «О защите прав потребителей» при нарушении исполнителем сроков выполнения работы (оказания услуги), или если во время выполнения работы (оказания услуги) станет очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

3. Соинвесторы согласно ст. ст. 382, 389-390 Гражданского кодекса РФ и ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», также могут переуступить третьему лицу принадлежащие им права требования по договору долевого участия в строительстве, если ими все обязанности по этому договору исполнены в полном объёме (иначе перевод имеющихся долгов может быть ими осуществлён лишь при согласии на это кредитора, которым является сам застройщик). К третьему лицу перейдут все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, если иное не предусмотрено в договоре уступки права требования. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соинвесторы, уступившие требование, будут отвечать перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда соинвестор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Куприянов А.А.

Вернуться к списку статей